İçerik Strateji Dosyası — Eylül 2026
Antalya ve Kuzey Kıbrıs gayrimenkul mevzuatından çıkarılmış, doğrulanmış 26 içerik kaydı.
Antalya emlakçısı Kıbrıs'ı bilmez, Kıbrıs emlakçısı Antalya'yı. Bu hesap ikisini birden yapıyor — ve tam o kesişimde sektörün en yüksek riskli, en az konuşulan konuları duruyor.
Lüks daire turu videosu herkeste var. “Bu koçanı alırsan Fransa'da havaalanında gözaltına alınabilirsin” kimsede yok. Hesabın kalesi burası: mülk göstermek değil, mülkün arkasındaki hukuku göstermek.
Hesap şu an 27 gönderi ve yaklaşık 238 takipçide. Bu ölçekte gereken şey içerik menüsü değil, sıra. Aşağıdaki yayın sırası bunun için var.
Risk şeffaflığı, bu sektörde estetikten daha hızlı güven kuruyor. Söylemeyenler varken söylemek, tek başına bir konumlandırmadır.
Hesabın imzası. Türkiye'deki hiçbir emlak hesabı bu detayda anlatmıyor.
Yabancı gerçek kişi en fazla 1 müstakil ev (azami 1338 m²), 3 apartman dairesi veya 3300 m² arazi edinebiliyor. KKTC'yi tanıyan ülke vatandaşları için sınır 6 daire / 3 villa. Müstakil ev arazisine ikinci konut veya apartman yapımı yasaklandı. Mevcut satış sözleşmeleri 6 ay içinde Tapu Amirliği'ne kaydedilmeli; tapu devir harçları iznin yayımından itibaren 75 iş günü içinde ödenmeli.
Edinim sınırını aşan ancak şartları sağlayan yabancılara 10 yıllık kullanım hakkı veriliyor. Bu durumda mülkiyet satıcıda kalıyor. İmza atarken bu ayrımı bilmeyen çok kişi olacak; tek başına bir reel değerinde.
Türk koçanı 1974 öncesi Kıbrıslı Türklere ait arazileri gösterir, rakip mülkiyet iddiası taşımaz. Eşdeğer koçan, Güney'de mülk bırakanlara karşılık verilmiştir. Tahsis (TMD) koçanı 1974 sonrası dağıtılan eski Rum tapularıdır ve uzun vadeli risk taşır. Sektörde yeni kriter, koçan türünün yanında taşınmazın 1974 öncesi mülkiyet geçmişi.
Litvanya vatandaşı Rasa Zilevice, Güney Kıbrıs'ın çıkardığı Avrupa Tutuklama Emri kapsamında 16 Mayıs 2026'da Nice Havalimanı'nda gözaltına alındı; Aix-en-Provence İstinaf Mahkemesi 1 Temmuz 2026'da iade talebini kabul etti, temyiz reddedildi. 2011'de aldığı eşdeğer koçanlı mülkü 2023'te bir Alman vatandaşına satan Yasa Yeşilada hakkında Güney'de dava açıldı. Mayıs 2025'te iki AB vatandaşı Rum mahkemelerinde hapis cezası aldı.
Yeni kararnamede tanımlanan lisanslı ara yatırımcı, mülkiyeti almadan yılda en az 10 konutu tasarruf altına alıp pazarlayabiliyor; devri en geç iki yıl içinde tamamlamak zorunda. Alıcı olarak kiminle sözleşme yaptığınızı bilmeniz gereken bir ayrım.
Kayıtlı satış sözleşmesi bulunan alıcılara verilen ikamet izni süresi 1 yıldan 2 yıla çıkarıldı. Kısa, faydalı, doğrudan paylaşılan tipte bilgi.
Türkiye geneli. Her biri tek bir işleme dokunuyor ve o işlemde para kaybettiriyor.
Güvenli Ödeme Sistemi 1 Ekim 2026'da zorunlu oluyor (1 Temmuz'dan ertelendi). Nakit, havale veya EFT ile yapılan ödemelerde satış bedeli banka ya da Takasbank bünyesindeki hesapta bloke ediliyor, tapu devri tamamlanınca satıcıya aktarılıyor. Akış: satıcı Web Tapu'dan başvuru numarası alır, bankada sisteme başvurur, alıcı onaylayıp bedeli yatırır, devir sonrası bloke otomatik kalkar. Kapsam: konut, villa, müstakil ev, arsa, arazi, iş yeri ve ticari taşınmaz.
Düşük beyan, verginin bir katı vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi riski doğuruyor. Az bilinen ikinci etki: o düşük bedel sizin maliyetiniz olarak kayda geçtiği için, evi sattığınızda değer artış kazancı vergisini büyütüyor. Alıcı ve satıcı ayrıca ayrı ayrı binde 20 harç ödüyor.
Süre tapu devir tarihinden başlıyor ve gün gün hesaplanıyor — üç gün erken satış vergiye giriyor. 2026 istisna tutarı 150.000 TL (2025'te 120.000 TL idi).
2026 eşiği 17.711.000 TL. Kritik nüans: matrah piyasa fiyatı veya ekspertiz değeri değil, belediyedeki emlak vergisine esas bina vergi değeri. Beyan 20 Şubat, birinci taksit 28 Şubat, ikinci taksit Ağustos sonu.
Aile konutu şerhi, “yapı kullanma izni alınmadı” beyanı, riskli yapı şerhi, kamulaştırma şerhi ve ecrimisil kaydı farklı sonuçlar doğuruyor — biri satışı durdurur, diğeri sizi bağlar. Tapuda şerh varsa, mülkü alan herkes şartları peşinen kabul etmiş sayılıyor.
e-Devlet Müteahhit Bilgileri Sorgulama hizmetiyle yetki belgesi grubu (A'dan H'ye) ve belge durumu sorgulanabiliyor. Yapı ruhsatı aşamasında yetki belgesi numarası yasal zorunluluk. Ekranı gösteren tek bir kayıt, hesabı “işini bilen” kategorisine sokar.
İmar Kanunu geçici 16. madde uyarınca Yapı Kayıt Belgesi, yapı yeniden yapılana veya kentsel dönüşüm uygulanana kadar geçerli. Anayasa Mahkemesi 2024'te “binanın depreme dayanıklılığı malikin sorumluluğundadır” hükmünü iptal etti. Belge deprem güvenliği garantisi değil; yanlış beyan veya riskli yapı tespiti halinde iptal edilebiliyor.
Yerel bilgi, uzaktan bakan rakiplerin üretemeyeceği tek içerik türü.
Konyaaltı'nda Liman, Hurma ve Sarısu mahalleleri, ilk kez taşınmaz üzerinden ikamet izni alacak yeni başvurulara kapalı. Yatırım yapıp kira geliri elde etmek üzere mülk edinmeye engel değil. Bu ayrımı net anlatan içerik, doğrudan satış argümanı üretiyor.
Tapu Kanunu m.35: bir yabancı gerçek kişi Türkiye genelinde en fazla 30 hektar (Cumhurbaşkanı kararıyla 60 hektara kadar) edinebiliyor. Ayrıca bir ilçedeki tüm yabancıların edinimi toplamı, o ilçenin özel mülkiyete konu yüzölçümünün %10'unu aşamıyor. Bireysel değil, kolektif bir tavan.
7464 sayılı Kanun (RG 2 Kasım 2023 / 32357, yürürlük 1 Ocak 2024). 100 günden kısa turizm amaçlı kiralama için Kültür ve Turizm Bakanlığı izin belgesi zorunlu; başvuru için kat maliklerinin oybirliği gerekiyor — tek “hayır” yeterli. Ceza kademesi: 100.000 TL ve 15 gün süre, devam ederse 500.000 TL, yine devam ederse 1.000.000 TL.
Batıda Fethiye-Burdur Fay Zonu, güneyde Kıbrıs-Helen Yayı, doğuda Aksu Fayı. Kıyıya yakın yumuşak ve alüvyon zeminler sismik dalgayı büyütebiliyor; Kaş, Kemer, Kumluca, Finike, Demre ve Alanya riskli zemin vurgusu yapılan bölgeler. Türkiye'nin diri fay sayısı 2026 güncellemesiyle 150'den yaklaşık 700'e çıktı.
Bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinde birlikte mülkiyet varsa arazi ifraz edilemiyor; paylar üçüncü kişiye satılamıyor, devredilemiyor, rehnedilemiyor. Büyük hissedarın küçük hissedarı hukuki yollarla düşük bedelle çıkarabilmesi riski var. İmar durumu satıcıdan değil, kurumdan teyit edilmeli.
Alıcıyı değil mülk sahibini hedefliyor — kitleyi genişleten seri.
7471 sayılı Kanunla karar yeter sayısı, hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğuna (yarıdan bir fazla) indirildi. Katılmayanın hissesi Bakanlıkça diğer paydaşlara açık artırmayla satılıyor; satılmazsa rayiç bedeli ödenerek Hazine adına tescil ediliyor.
Maliklere tek tek tebligat yapılmıyor. Tespit tutanağı yapıya asılıyor, e-Devlet üzerinden bildirim gidiyor ve muhtarlıkta 15 gün ilan ediliyor. İtiraz süresi bu ilanla işlemeye başlıyor — fark etmeden kaçıran çok kişi olacak.
Arsa payı düzeltme davası, mevcut yapı yıkılıncaya kadar açılabiliyor; yıkımdan sonra açılamıyor. Yeni binada alacağınız daireyi arsa payı belirliyor. Şart: bağımsız bölümlere tahsis edilen paylar ile kat irtifakı tarihindeki rayiç değerler arasında açık ve kabul edilemez bir fark bulunması.
Meslek-içi paylaşımla erişimi dışarı taşıyan, aynı anda müşteriye güven veren seri.
Ticaret Bakanlığı'nın 13 Haziran 2026 açıklamasına göre EİDS kuralları Instagram, Facebook ve WhatsApp dahil elektronik ortamdaki taşınmaz ilanlarını kapsıyor. Bakanlık yönlendirmesi: sosyal medyada EİDS doğrulaması yapılmış ilanın bağlantısını paylaşın. Haziran 2026'da Meta Platforms İstanbul'a toplam 5 milyon TL idari para cezası uygulandı. Satış veya kiralama gerçekleşince ya da yetki bitince ilan 3 gün içinde kaldırılmalı (Yön. m.21); belgeler en az 5 yıl saklanmalı; mal sahibiyle yazılı yetkilendirme sözleşmesi zorunlu (m.15).
2026'da satışta %4 + KDV tavan (KDV hariç bedel üzerinden), kiralamada 1 aylık kira + KDV, devren işletmede serbest oran. Yetki belgesi olmayan kişinin komisyon talebi uyuşmazlıkta savunulamıyor.
Yatırım getirisi satan bir hesabın atlayamayacağı üç kayıt.
Uzama süresi 10 yılı doldurduğunda kiraya veren, her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunarak, gerekçe göstermeden tahliye talep edebiliyor.
Kiracının imzaladığı yazılı tahliye taahhüdü doğrudan tahliye talebine dayanak oluyor ve uygulamada en güçlü tahliye yollarından biri sayılıyor. Kritik olan, taahhüdün hangi anda alındığı.
Yeni malik, ihtiyacı gerçek ve zorunlu olmak kaydıyla, satın aldığı andan itibaren ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkını kullanabiliyor; 1 ay ihtar ve 6 ay bekleme süresi işliyor.